외국인은 사고, 내국인은 못 산다?
부동산 '역차별 논란' 본격화
서울 부동산 시장에서 눈에 띄는 흐름이 나타나고 있습니다.
외국인의 부동산 매입은 급증하는 반면, 내국인의 매입은 급감하고 있는 것인데요. 특히 중국인 매입 비율이 무려 35%나 급증한 것으로 드러나면서, 그 배경과 제도적 문제점에 대한 논란이 뜨겁습니다.
더불어민주당과 국민의힘 등 정치권에서는 '외국인 부동산 사전허가제' 도입 법안까지 발의하며 대응에 나섰습니다. 과연 무엇이 문제이고, 왜 ‘역차별’이라는 비판이 나오는 걸까요?
📈 외국인 부동산 매입 급증…숫자로 보는 현황
최근 국토교통부 통계에 따르면, 2025년 7월 1일부터 17일까지
서울에서 집합건물을 매입한 외국인은 총 114명으로 집계됐습니다.
이는 6월 대비 17.5% 증가한 수치입니다. 특히 이 중 중국인 비중은 무려 35% 이상 증가해 가장 가파른 상승세를 보였습니다.
반면, 같은 기간 내국인의 집합건물 매입은 오히려 30% 이상 감소했습니다.
그렇다면, 왜 외국인은 사고 내국인은 못 사는 구조가 된 걸까요?
🔍 원인은 ‘규제 격차’…외국인은 자유롭고, 내국인은 옥죈다?
현재 내국인이 부동산을 구매하려면 대출 규제, 실거주 요건, 세금 중과, 주택 수 제한 등 여러 제약이 따릅니다.
하지만 외국인은 국내 대출 규제를 적용받지 않고,
실거주 요건이나 양도세 중과 등의 규제도 피해가는 경우가 많습니다.
✅ 예시로 보는 규제 격차
항목 | 내국인 | 외국인 |
주택담보대출 | LTV, DSR 규제 적용 | 국내 대출 거의 없음 (현금 구매) |
실거주 요건 | 규제지역 내 주택은 실거주 의무 | 해당 없음 |
양도세 | 다주택자 중과세 적용 | 적용 어려움 |
청약 자격 | 무주택 기간, 지역 거주 요건 등 까다로움 | 비거주 외국인 청약 불가, 그러나 매입엔 제약 없음 |
이처럼 국내 실수요자는 정부의 고강도 규제로 묶여 있는 반면, 외국인은 현금 매입, 실거주 회피, 세금 회피가 가능한 구조가 형성되면서 ‘역차별’이라는 지적이 커지고 있습니다.
🧭 외국인 부동산 매입, 왜 문제인가?
외국인의 부동산 매입 자체가 불법은 아닙니다. 한국도 글로벌 경제 질서에 참여하는 국가로서, 외국인의 투자 자체를 차단할 수는 없습니다.
하지만 실거주 목적이 아닌 투자·투기 목적의 무분별한 매입, 그리고 세금 회피, 공급 부족 심화 등의 부작용은 분명 존재합니다.
📌 주요 문제점 정리
- 실수요자 역차별: 내국인은 대출 막히고, 세금 폭탄 맞는데 외국인은 무제한 현금 구매 가능
- 집값 상승 압력: 외국인 현금 수요는 지역별 단기 집값 급등 유발
- 공급 왜곡: 공공 분양, 임대주택 배정 등에 영향을 미칠 수 있음
- 투기성 자본 유입 우려: 실거주가 아닌 투자 수익만 노리는 외국 자본은 안정성 해칠 수 있음
- 세금 회피: 비거주자 특성상 세금 관리·징수 어려움
⚖️ 정치권, ‘외국인 사전허가제’로 대응 나선다
이런 문제의식 속에서 정치권도 본격적으로 움직이고 있습니다.
현재 국회에는 ‘외국인의 부동산 매입 시 사전허가제를 도입’하는 법안이 다수 발의되어 논의 중입니다.
🔑 주요 내용
- 외국인이 부동산을 매입할 경우, 사전심사와 허가 절차 필수
- 규제지역 내 매입 제한 또는 특별심사
- 국적·매입 목적·재원 출처 등 검토
- 허가 없이 매입한 경우, 계약 취소 및 과태료 부과
이는 미국, 호주, 캐나다 등 이미 외국인 부동산 규제가 존재하는 선진국들의 제도를 일부 반영한 조치로 평가받고 있습니다.
🌍 해외는 어떻게 하고 있을까?
국가 | 외국인 부동산 규제 방식 |
🇨🇦 캐나다 | 외국인의 주택 신규 매입 2년간 전면 금지 (2023~2025) |
🇦🇺 호주 | 신규 주택만 매입 허용, 기존 주택 매입은 정부 허가 필요 |
🇸🇬 싱가포르 | 외국인 매입 시 고율 추가 인지세 부과 (최대 60%) |
🇳🇿 뉴질랜드 | 영주권자 외 외국인 주택 매입 금지 |
이처럼 다른 나라들도 실수요자 보호와 자국 부동산 시장 안정화를 위해 외국인 규제를 점차 강화하는 추세입니다.
🧭 공정한 부동산 시장, 가능할까?
외국인의 부동산 투자 자체를 막는 것은 어렵습니다.
하지만 내국인 실수요자가 박탈감을 느끼는 구조는 개선해야 합니다.
‘역차별’이라는 단어가 단지 감정적 불만이 아닌,
실제 제도상의 불균형과 세제 격차로부터 비롯되었다는 점을 정책 입안자들도 직시해야 합니다.
부동산은 단순한 상품이 아니라 삶의 터전입니다.
누구나 공정한 기회 속에서 내 집 마련의 꿈을 꾸는 사회, 그 출발은
내국인과 외국인 모두에게 형평성 있는 제도 설계에서 시작돼야 할 것입니다.
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