전세 붕괴 시작됐다… 월세로 살아야 할 이유 100% 정리

💬 “전세 아닌 월세로 살아야 한다”던 말이 현실이 되었다

2월부터 줄곧 경고했던 말이 6월 22일, 그리고 이틀 전부터 발표된 뉴스로 정확하게 증명되었다.
“한국 부동산, 전세 구조 자체가 흔들릴 것이다”라는 이야기는 단순한 예견이 아니라 지금의 시장 흐름 그 자체다.

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1. 전세 구조 흔드는 ‘전세보증 사기’와 HUG의 대규모 적자

HUG(주택도시보증공사)의 적자는 현실이다

최근 보도에 따르면 HUG는 2022년부터 3년 연속 적자, 누적 순손실이 6조 원에 육박한다. 특히 집주인이 전세보증금을 반환하지 못할 경우 HUG가 대신 지급하는 ‘전세보증금 반환보증’과 관련된 대위변제액만 2023년 3조 5천억 원, 2024년에도 3조 8천억 원 규모에 달했다.

전세사기 피해가 전국적으로 확산되며 발생한 거대한 보증금 반환사고는 HUG를 재정난의 늪으로 빠뜨렸다.

보증요건 강화, 담보인정비율 하향 등 제도 변화

이러한 재정 압박을 줄이기 위해 HUG는 담보인정비율을 기존 100%에서 90%, 나아가 80%까지 낮출 것을 검토 중이며, 전세대출 보증비율도 최고 90%로 조정했다.
이 의미는 무엇인가?

• 전세보증보험 가입 조건이 까다로워져 많은 집이 기준에 못 미치게 되며
• 전세 대신 월세나 반전세 형태로 임대 공급이 바뀐다는 얘기다.

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2. 전세 사기 공포 → 월세 전환 가속화

이미 전세가율이 높은 주택(전세금 ÷ 매매가)은 전세보증 가입 자체가 어려워지고 있다. 그 결과, 임대인은 전세보증보험 가입 가능 수준에 맞추기 위해 전세보증금을 낮추고, 대신 월세나 반전세 형태로 전환하는 선택을 하고 있다.

특히 서울 주요 빌라·원룸 시장은 전세 매물이 크게 줄고 대부분 반전세 또는 월세로 전환됐다. 최근 기준에 맞는 경우에도 월세 보증금 평균 1억 원 이상, 월세는 수십만 원 선까지 형성되었다는 뉴스도 있다.

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3. 2월부터 주장했던 이유

2월부터 이렇게 말했다:

“허그가 적자 3조 찍으면 새 보증 안 설 것이다.
전세 구조는 깨지고, 세입자는 전세사기 공포에 월세로 넘어갈 수밖에 없다.”

이 말이 이제 뉴스로 증명되고 있다. 그때부터 이미 ‘허그 적자’, ‘보증요건 강화’, ‘전세 사기 급증’, ‘전세가율 하향’ 등의 키워드로 시장이 요동치는 중이었다.

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4. 향후 시장 전망: “폭락장에 전세사기 급증”의 경고

“지금의 부동산 시장은 마지막 바보를 찾고 있다. 28년 12월까지는 월세로 살아라.
집 사면 안 된다. 전세 사기는 더 폭증할 것이다.”

• HUG가 재정 압박에 시달릴수록 전세보증 시스템이 축소될 것,
• 전세보증보험이 보증을 적게 설수록 세입자의 피해 부담은 커질 것,
• 결국 전세 대신 월세 전환이 팽배해질 구조임을 직관적 흐름으로 봤기 때문이다.

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5. 전세·월세 전환 흐름: 무엇이 바뀌나?

항목	변화 내용
보증요건 강화	전세보증 가입 조건 기준 강화 → 많은 전세 매물 보증 가입 불가
담보인정비율 하향	전세가율 허용 범위 축소(90→80%) → 보증범위 제한
임대 유형 전환	전세 ↓, 반전세·월세 증가
임차인 부담 증가	동일한 비용에 월세를 내거나, 높은 보증금을 부담해야 함
전세사기 피해 증가	보증 미가입 전세 계약 취약 → 피해 위험 고조

 

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6. 지금 꼭 해야 할 행동

1. 전세 계약에 신중을 기할 것
   • 보증보험 가입 여부, 담보인정비율 여부, 계약 조건 등을 꼼꼼히 검토하세요.
2. 월세 전환 시 비용 계산하기
   • 보증금 + 월세 합산 조건을 고려하면 월세라도 전세보다 비용이 많을 수 있습니다.
3. 미래 시장 흐름 대비하기
   • 앞으로도 전세 사기 가능성, 정책 변화 가능성, 금융시장 리스크 등을 꾸준히 체크해야 합니다.
4. 부동산 정책과 언론 보도 주의 깊게 보기
   • HUG의 재정 상황, 담보인정비율 변화, 보증조건 개편, 전세가율 제한 등은 향후 시장 흐름 결정에 큰 변수입니다.

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7.  “월세로 살아야 한다”는 절박함

6월 22일부로 “전세 말고 월세 살아라”라고 주장했는지, 그리고 왜 “28년 말까지 집 사지 말라”고 주장했는지,
그리고 왜 매일 그것이 뉴스가 되어 나오고 있는지

거품은 거품대로 터지고,
전세 사기는 전세 사기대로 터지는 폭락장이 오고 있다.

 

 

 

 

 

 

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